现在的房子都建二三十层高,将来房龄到了,老房子该怎么处理?

我身处南方,看到很多90年代所建,超过20层的高楼,也只能维持修修补补的现状,现在是这样,未来更是这样。

(正在改造加固的老旧小区)

这里有一个发生在俄罗斯的故事,可以引发我们的共鸣:

故事讲述俄罗斯一个经济发展闭塞的小城,30层高的居民楼承重墙产生裂缝,已经摇摇欲坠,消防局长和房管局前来视察,认为居民都应该搬出去,以防发生严重坍塌,房管局长建议市长出面对居民楼推倒重建。

这里边的住房是居民的唯一住所,搬出来只能流落街头,大家不知道重建需要多久,届时生活陷入困境,将何去何从,都不同意。市长没资金去重建,只能做一些无关痛痒的改造,但始终无法解决困局,房管局长坚信这是危楼,人员必须撤离。

最终,市长在无奈之下,只能解决提出问题的人,只有把源头解决了,才能稳住居民。于是,房管局长背了黑锅。

在生命的最后一刻,房管局长还跑去挨家挨户叫居民撤出危楼,可却被众人群殴,最终局长命丧黄泉,不久之后,也带走了这栋危楼,造成了悲惨的故事。

换位思考一下,目前的中国有几十万栋超过30层以上的高层,未来将是一个严峻的问题,其实,就像俄罗斯这个小城一样,高楼的命运已经和居民捆绑在了一起,每个人都是自己的楼生,没有好的去处,只能守着这唯一的住所。

(30多层的楼房随处可见)

这是逃避不了的事实。

一、为什么房子都喜欢修建二三十层高?都建在哪里?建房趋势是什么?

01、为什么修建二三十层高?

直接答案:开发商想把利益最大化。

不难看出,修建6层楼高的小区,那是因为开发商不想装电梯;修建11层的小区,那是因为开发商只想装一部电梯;那些18楼的小区,是因为开发商不想修建两个消防通道,拉大公摊面积,房子不好卖。

目前开发商普遍建27-33层,为什么极少建34楼呢?这是因为我国《国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m,为了采光好,开发商们普遍按照2.9m修建。

再结合我国《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m,而33层是最理想的。开发商通过计算,房屋总楼高计算得出2.9m*32层+5.5米(首层一般作为商铺或者不作使用的架空层)+0.3米(台阶)=98.6m,和超高层要求完美契合,从而避开了很多高成本。

过33层的超高层在消防设计(至少两个消防通道、消防云梯极限是100米)、结构设计、施工工艺(含钢率加大)等方面会投入较大成本。这时,修建33层,开发商的利益将是最大化的。

(正在修建的高层建筑)

02、都建在哪里?

我处于一个西南四线城市,以我这里为例,开发商在拿地时都会避开中心城区,一来中心城区拆迁工作难开展,拆迁补偿巨大,二来地皮较贵。即使选择城区拿地,也会选择老城区中的棚户区,一是住户少,二是政府有棚改需求,可以节约大部分成本。

我这里开发商拿地,都会选择中心城区的周边,尤其政府规划的开发区、新区是拿地最多的地方。

这些区域人烟稀少,拆迁赔偿少,住户能得到政府和开发商的双补贴,开发商能得到政府的大力支持,开发商也为城市提升了形象,政府和开发商将会是互惠互利的局面。

03、建房趋势是什么?

以目前城市发展,开发商建房都会选择城市周边的地,这是未来发展趋势。这是因为农村逐渐城市化,以前的老城区因为城市发展,原来的配套设施跟不上新时代要求,交通拥堵、就医困难、上学不便等很让政府头疼。

于是,政府带头,城市中心逐渐往周边迁徙,一般先划个新区,再修几个有物业、明晃晃的小区,优质的学校、医院、道路、商超等设施再跟上,慢慢引导民众过来,这就成为了城市扩张的方向。

(某开发新区新建的高层小区)

至于原来二三十层的老小区,大概率都会租给外来打工者,对于租户来说便宜,对于房东来说,自己住在新区,美滋滋的收租。

二、随着房龄的增长,房子大概率走向

20年后:成为老旧小区,有钱的住户逐渐搬走,老人开始往下层走,这时会搬进很多打工者租房,一部分成了空房,房价已明显低于市场价。

30年后:修修补补是常态,房价低也不好卖,搬走大部分人,置换一批便宜买二手房住进来的新住户。这时,拆迁重建的念想在个别业主心中萌芽。

40年后:一些低质的楼盘有了危楼的趋势,此时搬走的人更多了,一些成了无人区,一些仅存租客了。同时,先进派和保守派的业主就拆迁重建上会出现较大分歧,地段好的小区甚至已经有开发商主导沟通协商了。

40-50年:业主备受煎熬,一面是高昂的维护费用,一面是补偿给开发商昂贵的费用(后面会讲到为什么)。

这阶段各方利益掺杂,重建逐渐进入实质阶段,各方都在楼层选择、户型分配、补偿金额等切身利益问题互不相让。

(正在重建的高层小区)

50年及以后:进展顺利的小区招标重建,进展不顺利的小区依然僵持,业主依旧煎熬。政府开始重视,面对僵持不下的多方利益,只能沟通维稳。

平日里也能看到很多报道,老小区僵持拆迁过程中出现很多奇人怪事,上访的、拉横幅的、跳楼的,层出不穷,但随着楼龄增长,各方利益在招商、临时居住、赔偿等漫长的拉扯中都将趋于一致。

(正在拆除的老旧房子)

三、老房子未来该怎么处理?

1、开发商不会拆

做过房地产的都知道,开发商都把资金用到了极致,没有乱用的钱,几乎没有现金流,比如万达、碧桂园、中梁等知名房企,都是高负债率。这也是很多楼盘烂尾的原因。

不拆的原因很简单:①开发商没钱,根本拆不动。②即使有钱也不值得拆,不挣钱。③拆起来太麻烦,居民也不愿意拆。④市中心沦为老旧城区,城市发展热点不在这里,更没必要拆。

与其耗费无数人力物力,不如将中心转移到周边地区,带动地区经济发展。

2、少部分改造为地标性建筑

这也是政府出面做亏本的买卖,如果有硬性要求,需要在老旧房子上修建纪念馆或地标性建筑,比如必须将北京鸟巢搬到城中村,那肯定无条件的搬迁。

(政府征收老旧小区拆除)

3、大部分建筑将是修修补补

很多老房子都没有物业,此时只能政府出面做基本维护,年轻人逐渐搬走,高层逐渐往下层轮换,直到最后只剩下老人留守。百年后,老人去世,房子荒废。

值钱的地皮,政府出面回购,推平重建其它建筑,不值钱的地皮,政府也不管,任它自由发挥,彻底沦为无人区、废城。比如有名的鄂尔多斯鬼城。

不过,国家也出台了相关政策,用于老旧小区的改造加固。

根据2020年7月20日国务院办公厅公布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,里面明确指出:到“十四五”期末,也就是2025年前,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

改造任务主要包括:老旧小区内部设施的改造(如公共设施、下水管道、消防器械、顶楼防水、电线重排等)、外部设施的改造(如安装电梯、粉刷外墙、拆除违法建筑等)、环境的改善(如增值绿化、增加活动器械、开设便民超市等)。

(老旧小区正在加固、修补)

虽然这项工程普遍针对多层建筑,不过,随着国家政策的完善,相信以后的高层建筑也会纳入改造方案。

四、为什么不处理?

我了解到,拆迁都遵循这条规律: 把容积率低的(平房、六层及以下多层、棚改区等)住宅拆了,盖成容积率更高的高层。

地还是那块地,容积率高就意味着有更多的建筑面积,能住进更多人,有利可图才是开发商拆迁的动力。旧城改造多是这样,把平房(容积率1)拆了盖成高层(容积率3.5),提高了土地利用率,开发商赚了,政府赚了,居民也赚了。

(容积率只能达到3.5的高层建筑)

我们熟知的100米33层建筑,它的容积率即为3.5左右,这块地已经用到极致了,开发商已经盖不上去楼层了,开发商不是做慈善的,哪个开放商敢拆迁?

有不怕亏损的开发商,还有怕亏损的住户,容积率提不高,市场价持续增长,同为33楼的新旧房子,除了开发商的赔偿外,原来的住户肯定是要倒贴钱,才能住进新房的。

我咨询过房产界的朋友,他做过多宗土地开发的测算,即使纳入了房价增幅,大多数开发商也只能承受2-3层小区的拆迁,那些超过30年房龄超过5层的小区,就拆不起了。

所以说,拆不起,拆不动,不敢拆,除非建筑技术发生革命性变化,否则,修修补补又三年恐怕才会是未来的常态。

五、未来发展趋势?

不是危楼永不拆,将是未来发展趋势,除了修修补补外,我实在想不到这些老房子还有什么好的处理办法。除非国家出台政策,地方政府出面,才可能让这些老房子有妥善的处理办法。

(政府画圈拆除的危楼建筑)

六、写在最后

总体而言,高层住宅的房龄到了,大部分都维持修补现状,少部分拆迁,居民倒贴钱。

所以为了居住体验良好,建议买房者在关注地段、升值空间、学校、医院等因素外,建筑质量也很关键,毕竟一辈子的事情,后期扯皮很让人头疼。

也希望我们国家的贫富差距越来越小,人人迈入小康社会,人人拥有多套房,就不会出现抗拒拆迁、抗拒重建等类似的悲剧了。

你们认为呢?